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OLG Dresden halbiert Ladenmiete wegen Corona

I. Entscheidung des OLG Dresden vom Februar 2021
1. Muss eine Ladenmieterin, die coronabedingt in ihrem Laden nichts verkaufen darf, trotzdem die volle Miete bezahlen?

2. Der Fall: Der Vermieter eines Textilladengeschäftes der Kette KiK in Sehma (Sachsen) klagte gegen die Mieterin die offene Miete für den Monat April 2020 ein, die die Mieterin in Folge des ersten Lockdowns auf Grund einer Allgemeinverfügung nicht bezahlen konnte und wollte.

3. Prozessverlauf:
Erstinstanzlich gewann der Vermieter.  Auf die Berufung hin hob das OLG Dresden mit Urteil vom 24.02.2021 unter Aktenzeichen 5 U 1782/20 dieses Urteil auf. Das Urteil des OLG Dresden ist noch nicht rechtskräftig.
Der Vermieter hat Revision gegen die Entscheidung eingelegt.

4. Begründung des OLG Dresden
a. Störung der Geschäftsgrundlage
Es liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313(1) BGB vor, die von keiner der Vertragsparteien zu vertreten ist.
b. Teilung der Belastungen
Die damit verbundenen Belastungen müssen die Parteien gleichmäßig verteilen.
c. Kaltmiete wird reduziert
Die Kaltmiete ist für die Dauer der angeordneten Schließung daher um 50 Prozent zu reduzieren.

II. Gegenteilig Auffassung des OLG Karlsruhe
1. Am selben Tag erging beim OLG Karlsruhe unter Aktenzeichen 7 U 109/20 bei ähnlichem Sachverhalt (auch eine Mieterin der Einzelhandelskette KiK) für die eingeklagte offene Miete für April 2020 die Abweisung der Berufung mit der Bestätigung der Klageforderung des Vermieters.

2. Aus Sicht des OLG Karlsruhe lag kein Sachmangel vor, da die Nutzung des Ladengeschäftes weiterhin möglich war.
Für die Mieterin sei nur dann die Mietzahlung unzumutbar, wenn die Zahlung ihre Existenz vernichten oder ihr wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaube. Daher müsse im einzelnen ermittelt werden, ob es einen Rückgang des Umsatzes, andere Möglichkeiten der Kompensation durch den Onlinehandel oder öffentliche Leistungen und ersparte Leistungen durch Kurzarbeit gegeben habe.
Diese Prüfung sei nicht erfolgt.

3. Auch hier ist das Urteil noch nicht rechtskräftig und wird vom Bundesgerichtshof überprüft.

III. Prüfungspunkte
1. Zu prüfen ist die Anwendbarkeit und Auswirkung des erst vor wenigen Monaten in Kraft getretenen Art 240 § 7 EGBGB mit dem Titel “Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen”:
Sind vermietete Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, dann wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 (1) BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.”
2. Die tatsächlichen  Verhältnisse der Mietern müssen geprüft werden.

IV. Meine Empfehlung:
1. Verhandeln zwischen den Parteien ist besser als klagen.
2. Wenn die Voraussetzung einer Existenzgefährdung substantiiert dargestellt werden können, ist eine Reduzierung begründet.

Hermann Kulzer MBA
Fachanwalt
Sanierungsmoderator

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