Ausgangsfall:
Der Ladenmieter kann seit Monaten die vertragliche Miete nicht mehr bezahlen.
Grund für die Ausfälle war Corona.
Die Interessen des Vermieters: Er will einen zahlungsfähigen Mieter. Der bisherige soll eine zweite Chance erhalten.
Er will aber keine Nachteile durch das Entgegenkommen haben.
Die Interessen des Mieters: er möchte eine tragbare, rechtssichere Klärung der Probleme und eine Fortführung.
Welche Vorteile hat eine Sanierungsmoderation nach dem neuen Gesetz(StaRUG)?
Wenn alles gut läuft, ist eine verbindliche Klärung innerhalb von 6 Wochen möglich. Eine Klärung vor dem Zivilgericht würde mindestens 6 Monate dauern und hohe Kosten und Planungsunsicherheit verursachen.
Was kann ein Vergleich mit einem Moderator regeln und wo liegen genau die Vorteile?
1. Fortsetzung Vertrag:
Das Mietverhältnis wird fortgesetzt.
2. Altverbindlichkeiten:
Es erfolgt ein Teilerlass bezüglich der Altmieten (genaue Bezeichnung)
3. Künftige Mieten:
Es erfolgt eine Regelung bezüglich der künftigen Miete(genaue Regelung)
4. Vollstreckbarkeit:
Die Vollstreckbarkeit der vereinbarten Zahlungen kann nicht mittels gerichtlicher Bestätigung (§ 97 StaRUG) des Vergleichs geregelt werden. Es bleibt aber die Möglichkeit, den Vergleich in einer notariellen Urkunde mit Vollstreckungsregelung abzuschließen, § 794 Abs.1 Nr. 5, 1. Alt. ZPO.
5. Räumungsverpflichtung:
Es kann notariell eine Räumungsverpflichtung im Falle des Verzugs vereinbart werden.
Wenn der Mieter die zweite Chance nicht nutzt, muss der Vermieter nicht mehr klagen.
6. Insolvenzanfechtung: Der Vergleich und hierauf sich stützende Zahlungen sind nur anfechtbar, falls unrichtige oder unvollständige Angaben erfolgten -ansonsten gilt ein Anfechtungsschutz, § 97(3) StaRUG.
7. Kein Sanierungsgewinn:
Bei einem Teilverzicht fällt unter bestimmten Voraussetzungen kein Sanierungsgewinn an.
Fazit: Ein Vergleich mit Einschaltung eines Sanierungsmoderators spart Zeit und schafft rechtssichere Vergleiche, die nicht anfechtbar sind und einen steuerlichen Sanierungsgewinn vermeiden.
Fragen und Kontakt:
RA Steffen Scheeff
RA Hermann Kulzer, MBA
Fachanwälte für Mietrecht und Insolvenzrecht, Wirtschaftsmediator,
Sanierungsmoderator.
Glashütterstraße 101 a, 01277 Dresden, Tel 0351/ 8110233.
